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Investissement immobilier en loi Pinel : avantages et inconvénients

16/12/2021 - 2 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

Thématiques de l'article #Logement #Argent #Décryptage

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Investissement immobilier en loi Pinel : avantages et inconvénients

Comme tout placement, l’achat d’un appartement ou d’une maison en loi Pinel présente des points forts, mais également des contraintes à ne pas sous-estimer. Explications.

L’achat immobilier en loi Pinel offre un avantage fiscal et vous permet de vous constituer un capital grâce au crédit. En contrepartie, des conditions de détention et de location sont à respecter.

LES PRINCIPAUX AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT EN LOI PINEL

1. Des compléments de revenu

Une fois votre prêt immobilier totalement remboursé, les loyers encaissés chaque mois tomberont entièrement dans votre poche. Ces revenus constitueront un appréciable complément financier susceptible de doper vos revenus ou votre pension de retraite.

De plus, une fois votre crédit soldé, vous détiendrez un patrimoine immobilier mobilisable à votre guise. Vous pourrez, suivant vos projets de vie, décider de l’occuper, continuer à le louer ou le céder.

2. Le bonus fiscal

Un investissement immobilier en régime Pinel dans le neuf ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal total est égal à 12%, 18% ou 21% du montant de l’opération dans la limite de 300 000 euros par an et de deux logements achetés.

Cette économie d’impôt est étalée dans le temps sur la durée location choisie. Pour un engagement initial de 6 ans, vous pourrez proroger une première fois le dispositif pour une période triennale où le taux de la réduction d’impôt sera fixé à 2% par an. Une seconde prorogation triennale sera possible avec un taux de réduction d’impôt à 1% par an. Pour un engagement initial de 9 ans, une seule prorogation triennale sera possible avec un taux de réduction d’impôt fixé à 1% par an. Au total, le taux maximal de la réduction d’impôt est ainsi de 21% pour un engagement de location (incluant les prorogations) de 12 ans.

Les taux de réduction d’impôt en loi Pinel seront amenés à se réduire progressivement en 2023 et 2024.

En 2023, le taux de la réduction d’impôt Pinel sera égal à :

  • 10,5% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans
  • 15% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans
  • 17,5% du montant investi pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, l’avantage fiscal loi Pinel s’élèvera à :

  • 9% du montant investi pour un engagement de location de 6 ans
  • 12% du montant investi pour un engagement de location de 9 ans
  • 14% du montant investi pour un engagement de location de 12 ans.

BON À SAVOIR

Il existe une version « outre-mer » du Pinel dans le neuf assortie d’une réduction d’impôt de 23% pour un engagement de location de 6 ans, de 29% pour un engagement de 9 ans avec possibilité de proroger comme pour le dispositif Pinel métropole avec une réduction d’impôt maximale pouvant atteindre 32%. Le dispositif Pinel outre-mer est maintenu jusqu’au 31 décembre 2024 et concerne les territoires suivants : la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Îles de Wallis et Futuna.

3. La possibilité de louer à un parent

Vous pourrez louer votre logement acquis en Pinel à un ascendant ou descendant, sous réserve que ce locataire ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Par exemple, vous pourrez louer le logement à votre enfant lors de ses études à la condition qu’il effectue sa propre déclaration.

LES INCONVÉNIENTS MAJEURS D’UN INVESTISSEMENT EN PINEL

1. L’indisponibilité du bien

En contrepartie des nombreux avantages du dispositif Pinel, l’État vous oblige à louer votre bien nu, à titre de résidence principale, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains seuils, pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous devez également respecter des plafonds de loyers.

Aucune jouissance n’est donc possible pendant toute la durée de la location retenue.

BON À SAVOIR

La loi autorise la location du bien Pinel à un membre de votre famille (ascendant ou descendant). Seules conditions à remplir : il ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal et doit entrer dans les barèmes de ressources.

2. Des loyers plafonnés

Acheter en Pinel implique de s’engager à louer à prix modéré. Selon la situation géographique de votre logement, référez-vous à la grille des loyers plafonds avant de fixer vos prix.

Attention toutefois, cette limite officielle peut parfois être supérieure aux loyers de marché. Vous devez donc bien vous informer au préalable sur le niveau des loyers pratiqués dans le secteur avant d’acheter.

BON À SAVOIR

Le non-respect de l’un des engagements de location (vacance prolongée du bien, loyer pratiqué supérieur au plafond, durée, dépassement des seuils de revenus par le locataire…), vous expose au risque de voir majorer votre impôt sur le revenu du montant de la réduction d’impôt déjà obtenue.

3. Un dispositif progressivement limité

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est limité aux investissements réalisés dans les bâtiments d’habitation collectifs. Cette mesure signifie que les maisons individuelles ne seront plus concernées par la réduction d’impôt depuis cette date.

De plus, le dispositif Pinel est limité dans le temps. Il doit prendre fin au 31 décembre 2024, avec une baisse progressive des taux de réduction d’impôt en 2023 puis en 2024.

4. Un zonage particulier

Le dispositif Pinel a initialement vu le jour afin de stimuler l’offre de logements neufs dans les zones dites tendues. La réduction d’impôt est ainsi réservée aux logements situés dans certaines zones géographiques. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles à l’avantage fiscal.

5. Des critères spécifiques à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale

À partir de 2023, un nouveau dispositif baptisé « Super Pinel » ou « Pinel + » sera accessible aux investisseurs. Il permettra de bénéficier de taux de réduction d’impôt inchangés – c’est-à-dire sans la baisse programmée en 2023 et 2024 – sous réserve que le bien respecte certaines conditions :

a. Une localisation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV). Depuis le 1er janvier 2015, la terminologie « QPV » remplace les zones urbaines sensibles (Zus) et les quartiers en contrat urbain de cohésion sociale (Cucs) pour désigner les zones défavorisées.

b. Le respect de certains critères de qualité. Issus du rapport sur la qualité d’usage du logement, remis par François Leclercq, architecte, et Laurent Girometti, Directeur général d’Epamarne-Epafrance, ces critères sont de deux ordres.

  • D’une part, les logements concernés devront aller plus loin que la norme environnementale RE2020 entrant en vigueur au 1er janvier 2022.
  • D’autre part, le logement devra respecter des critères de qualité d’usage. Concrètement, les conditions suivantes devront être réunies :
    - le logement devra avoir une surface minimale par typologie (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5) ;
    - il devra comporter systématiquement un extérieur ;
    - et il devra présenter une double exposition à partir du T3.
     

© Uni-médias – Mars 2019 - Mis à jour Décembre 2021

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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